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Est-il judicieux de vendre sa maison à un prix réduit à ses enfants?

Dans le contexte économique actuel, l’accès à la propriété peut s’avérer complexe, surtout avec les défis financiers du marché immobilier en constante évolution. Pour de nombreux parents, soutenir leurs enfants dans l’achat d’une maison devient une priorité. Cependant, une question cruciale se pose : est-il avantageux de vendre sa maison à un prix réduit à ses enfants ? Examinons cette question en explorant différentes stratégies fiscalement judicieuses.



D’un point de vue fiscal, la vente d’un bien à un membre proche de la famille, comme un enfant, peut être délicate. En général, une telle transaction est considérée comme ayant eu lieu à la juste valeur marchande, indépendamment du prix réel. Cela signifie que les impôts, le cas échéant, seront calculés sur cette juste valeur marchande, et non sur le montant effectivement perçu. Une situation délicate peut alors se présenter où les deux parties pourraient être imposées sur le même montant.


Prenons un exemple pour illustrer ce point : supposons qu’une maison ait une valeur actuelle de 800 000$ et soit vendue à un enfant pour 400 000 $. Dans ce cas, les impôts seront calculés sur la valeur initiale de 800 000$. Cependant, l'ajustement de base pour l'enfant ne serait que de 400 000 $, ce qui pourrait avoir des implications fiscales notables si la propriété est revendue ultérieurement.


Face à cette complexité, plusieurs alternatives peuvent être envisagées. Au lieu de vendre à un prix réduit, une option intéressante est de faire don d’une somme d’argent à vos enfants pour les aider dans l’achat de leur maison. Cette approche élimine les complications fiscales tout en offrant une plus grande flexibilité dans le choix de la propriété. Elle permet ainsi aux enfants de sélectionner celle qui correspond le mieux à leurs besoins et à leurs aspirations.


Une autre option à considérer est le prêt. Bien que les prêts puissent être efficaces, leur structuration nécessite une planification minutieuse, surtout en cas de changements dans la relation avec l’enfant. Les prêts offrent la possibilité de récupérer le montant prêté en cas de besoin, évitant ainsi un transfert involontaire de fonds au conjoint de l’enfant en cas de divorce ou de séparation.


Au Québec, la vente de la résidence principale bénéficie également d'une exonération fiscale sur les gains en capital. Voici quelques points importants à considérer :


Pour les vendeurs (parents dans ce cas)


  1. Exonération des gains en capital : Au Canada, la vente de la résidence principale est généralement exempte de l'impôt sur les gains en capital. Cela signifie que les parents ne paieront pas d'impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente de leur résidence principale.

  2. Conditions d'exonération : Pour bénéficier de l'exonération, la résidence doit être admissible. Cela signifie qu'elle doit être désignée comme résidence principale chaque année où l'exemption est demandée. Les règles d'admissibilité sont basées sur des critères tels que la période de possession et l'utilisation de la propriété.

Pour les acheteurs (enfants dans ce cas) :

  1. Implications fiscales pour l'acheteur : En général, les acheteurs ne sont pas directement assujettis à des impôts sur les gains en capital lors de l'achat d'une propriété. Cependant, ils doivent assumer les coûts associés à l'achat, y compris les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) au Québec.

  2. Examen des conditions d'exonération antérieure : L'acheteur doit s'assurer que la résidence a respecté toutes les conditions pour bénéficier de l'exonération fiscale sur les gains en capital pendant la période où les vendeurs étaient propriétaires.


Il est essentiel de souligner l’importance de consulter un fiscaliste avant de procéder à une telle transaction. Les lois fiscales sont complexes et peuvent varier d’une année à l’autre, il est donc crucial de s’assurer que la démarche choisie est conforme à la législation en vigueur.


En conclusion, avant de prendre des décisions majeures en matière immobilière, il est toujours avisé de s’entourer d’experts pour une planification fiscale et successorale réfléchie. Tenez également compte des tendances actuelles du marché immobilier et des incitatifs gouvernementaux pour optimiser vos stratégies d’aide à la propriété. Ainsi, vous pouvez contribuer à concrétiser le rêve de propriété de vos enfants de manière gratifiante et sans tracas inutiles sur le plan fiscal. En fin de compte, la clé est de trouver un équilibre entre le soutien à vos enfants et la gestion de votre propre sécurité financière.

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