L'investissement dans l'immobilier est une stratégie populaire et éprouvée pour diversifier un portefeuille et générer des revenus stables. Cependant, tout le monde n'a pas les moyens ou le désir d'acheter et de gérer directement des biens immobiliers.
Heureusement, il existe une solution : les REITs (Real Estate Investment Trusts) ou Fiducies de Placement Immobilier. Ces entités vous permettent d'investir dans l'immobilier de manière indirecte, en achetant des actions (ou des parts de fonds) de sociétés ou fiducies qui possèdent et gèrent des biens immobiliers. Dans ce guide, nous allons explorer en détail ce que sont les REITs, comment ils fonctionnent, les avantages et les risques associés à leur investissement.
Qu’est-ce qu’un REIT (Real Estate Investment Trust) ?
Les REIT, ou Fiducie de Placement Immobilier (FPI), sont des entités spécialisées dans l'investissement dans l'immobilier. Ils font principalement des profits en générant des revenus à partir de la location, de la gestion ou de la vente de biens immobiliers. Voici quelques informations supplémentaires pour approfondir votre compréhension des REITs :
Exemple de REIT : Au Canada, des entités comme Centurion ou Equiton sont des exemples de REITs. Ces fiducies de placement immobilier possèdent et gèrent diverses propriétés à travers le pays, offrant aux investisseurs une opportunité d'investir dans l'immobilier sans avoir à acheter directement des propriétés. Ces REITs génèrent des revenus à partir de la location de ces propriétés, et ces revenus sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
Types de REIT : Il existe une grande diversité de REITs qui se répartissent selon le type de bien immobilier dans lequel ils investissent. Il y a notamment les REITs résidentiels, qui se concentrent sur les biens immobiliers résidentiels tels que les appartements, les REITs industriels qui investissent dans les entrepôts et l'immobilier industriel, les REITs commerciaux qui se focalisent sur les centres commerciaux et les immeubles de bureaux, et enfin les REITs de santé qui investissent dans les biens immobiliers liés à la santé comme les hôpitaux et les maisons de retraite.
Différence entre un REIT privé et un REIT coté en bourse
REIT privé :
Moins liquides : Les REIT privés ne sont pas négociés sur les marchés publics et sont donc moins liquides que leurs homologues cotés en bourse. Ces types de REIT sont généralement accessibles uniquement aux investisseurs qualifiés et accrédités. Ces investisseurs ont souvent une connaissance approfondie du marché immobilier et sont capables de prendre des décisions d'investissement éclairées malgré le manque de liquidité. Les REIT privés peuvent offrir des rendements potentiellement plus élevés, mais ils viennent aussi avec un niveau de risque plus élevé.
Moins de transparence : En ce qui concerne les REIT privés, ils ont tendance à avoir moins de transparence en termes d'informations disponibles pour le public. Cette limitation d'information peut compliquer l'évaluation de ces types d'investissements. En raison de l'absence de certaines informations clés, les investisseurs peuvent avoir du mal à établir une évaluation précise, ce qui peut augmenter le niveau de risque associé à l'investissement dans des REIT privés. Les REIT privés sont souvent financés par le marché dispensé, c'est-à-dire un segment du marché des capitaux où les règles habituelles de prospectus ne s'appliquent pas. Cela signifie qu'ils n'ont pas l'obligation de fournir autant d'informations sur leur structure, leur gestion et leurs performances que les entreprises cotées en bourse. Cette caractéristique peut rendre l'investissement en REIT privés plus risqué pour les investisseurs particuliers, car il est plus difficile d'évaluer leur solvabilité et leur potentiel de rendement. Par conséquent, il est crucial de bien comprendre ce type d'investissement et de consulter un conseiller financier avant de s'y engager.
Accessible uniquement à des investisseurs admissibles : Les REIT privés, financés par le marché dispensé, sont généralement réservés aux investisseurs admissibles. Un investisseur admissible est, selon la règlementation, un investisseur qui répond à certains critères financiers et de connaissance en investissement. Ces critères sont établis pour s'assurer que l'investisseur a la capacité financière de supporter le risque associé à ce type d'investissement.
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles un REIT pourrait choisir de lever des capitaux sur le marché dispensé plutôt que de se coter en bourse :
Coûts d'inscription : L'inscription en bourse peut être coûteuse. Il y a des frais d'inscription initiaux, ainsi que des frais récurrents pour rester en bourse. De plus, le processus d'inscription peut être long et complexe. En choisissant de lever des capitaux sur le marché dispensé, un REIT peut éviter ces coûts et cette complexité.
Réglementation : Comme mentionné précédemment, le marché dispensé est moins réglementé que le marché boursier. Cela signifie que les REIT privés n'ont pas à respecter les mêmes normes de divulgation d'information, ce qui peut simplifier leur gestion.
Contrôle : En restant privés, les REIT peuvent maintenir un contrôle plus important sur leur gestion et leur stratégie d'investissement. En effet, les entreprises cotées en bourse sont souvent soumises à la pression des actionnaires pour maximiser les profits à court terme, ce qui peut entrer en conflit avec les objectifs à long terme de l'entreprise.
Stabilité : Les REIT privés sont moins sujets à la volatilité du marché que leurs homologues cotés en bourse. Cela peut rendre leur performance plus prévisible, ce qui est attrayant pour certains types d'investisseurs.
Avantages d’investir dans un REIT privé :
Flexibilité : Les REIT privés sont reconnus pour leur flexibilité supérieure. Ils offrent aux gestionnaires la possibilité de prendre des décisions de gestion et d'investissement plus stratégiques, en fonction des besoins spécifiques de chaque investisseur et de chaque portefeuille.
Moins de volatilité : Parce qu'ils sont moins exposés aux fluctuations quotidiennes du marché par rapport à leurs homologues publics, les REIT privés peuvent offrir une plus grande stabilité. Cela peut être particulièrement bénéfique pour les investisseurs qui cherchent à minimiser le risque et à maximiser le retour sur investissement à long terme.
Complément dans un portefeuille traditionnel : Les REIT privés peuvent être un excellent complément à un portefeuille traditionnel d'actions et d'obligations. Ils offrent une diversification supplémentaire, car le marché immobilier n'est pas toujours en corrélation directe avec les marchés boursiers. Cela signifie qu'un REIT privé peut offrir un potentiel de rendement attractif, même lorsque les marchés boursiers sont en baisse. En outre, en investissant dans un REIT privé, vous obtenez un accès à des propriétés qui peuvent générer des revenus de location stables, ce qui peut aider à stabiliser les rendements de votre portefeuille global.
Potentiel de rendement : Les REIT peuvent offrir un potentiel de rendement plus élevé que d'autres types d'investissements. Cela est dû à la combinaison de revenus de location stables et d'une éventuelle appréciation du capital. En outre, comme les REITs sont tenus par la loi de distribuer une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes, les investisseurs peuvent bénéficier de flux de trésorerie réguliers.
Revenu régulier et fiscalement avantageux : Les REIT distribuent une grande partie de leurs revenus aux investisseurs, ce qui peut offrir un flux de revenus régulier. De plus, ces distributions peuvent être fiscalement avantageuses car elles sont souvent classées en partie comme des retours de capital. Les retours de capital ne sont généralement pas imposables tant que le total des retours de capital reçus ne dépasse pas le coût initial de l'investissement. Cela peut offrir un avantage fiscal significatif pour les investisseurs.
REIT coté en bourse :
Négocié publiquement : Les REIT, également connus sous le nom de fiducies de placement immobilier, qui sont cotés en bourse, sont échangés sur les marchés publics. C'est-à-dire que tout comme les actions ordinaires, ils sont disponibles pour l'achat et la vente sur les plateformes de trading en ligne et les courtiers. Ces REIT offrent aux investisseurs un moyen facile et relativement abordable d'investir dans le marché immobilier tout en bénéficiant de la liquidité offerte par les marchés boursiers.
Transparence accrue : Les informations relatives aux REIT cotés sont facilement accessibles au public. Cela facilite grandement l'évaluation et l'analyse de ces investissements. En effet, la disponibilité de ces informations permet aux investisseurs potentiels de comprendre en détail la structure et le fonctionnement des REIT, de suivre leurs performances et de prendre des décisions éclairées sur la base de ces données. C'est un aspect qui rend les REIT cotés particulièrement attractifs pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier.
Avantages :
Liquidité : Un avantage significatif pour les investisseurs est que les actions des REIT cotés en bourse présentent un haut degré de liquidité. Cela signifie que les investisseurs ont la capacité d'acheter et de vendre leurs actions en toute facilité. C'est un aspect particulièrement attrayant car il offre aux investisseurs la flexibilité d'entrer ou de sortir du marché à leur gré.
Diversification : Les REIT cotés offrent une opportunité de diversification. Ils permettent non seulement une diversification géographique, en investissant dans des propriétés qui sont situées dans différentes régions et pays, mais aussi une diversification sectorielle. Cela signifie que vous pouvez investir dans différents types de propriétés immobilières, comme les immeubles de bureaux, les centres commerciaux, les hôtels et les immeubles résidentiels. Cette diversification peut aider à réduire le risque et à augmenter le potentiel de rendement de votre portefeuille d'investissement.
Avantages des REIT pour diversifier un portefeuille
Diversification : Qu’ils soient privés ou publics, les REIT offrent une occasion unique de diversification. Ils permettent aux investisseurs d'accéder à des actifs immobiliers de grande envergure qui, traditionnellement, sont hors de portée pour la plupart des individus. Ces actifs peuvent compléter efficacement un portefeuille d'investissement déjà constitué d'actions et d'obligations, fournissant ainsi une couche supplémentaire de sécurité et de diversification. Cela peut contribuer à atténuer les risques et à stabiliser les rendements sur le long terme.
Protection contre l'inflation : L'immobilier, et par extension les Fiducies de Placement Immobilier, est souvent considéré comme une protection solide contre l'inflation. Dans le contexte de l'économie, lorsque les prix commencent à augmenter, on constate généralement que les loyers et les valeurs immobilières suivent également cette tendance à la hausse. Cette augmentation simultanée peut fournir une certaine forme de couverture pour les investisseurs, les aidant à se protéger contre les effets potentiellement néfastes de l'inflation. En effet, dans un marché en inflation, les REIT peuvent maintenir, voire augmenter, la valeur réelle du capital investi, ce qui fait d'eux un outil stratégique dans la gestion de la richesse et de l'investissement.
Liquidité : Pour les REIT cotés en bourse, un avantage supplémentaire est leur liquidité. Les investisseurs peuvent acheter et vendre des actions de REIT sur le marché boursier, ce qui offre une flexibilité pour entrer ou sortir de l'investissement.
Accès à des marchés divers : Les REIT offrent une opportunité unique d'immersion dans une multitude de marchés immobiliers. Ils offrent une plateforme d'investissement diversifiée, qui permet d'accéder à une variété de segments du marché immobilier. Ces segments peuvent inclure, mais ne sont pas limités à, les marchés résidentiels, commerciaux et industriels. De plus, les REIT ne se limitent pas à des marchés locaux ou régionaux. Ils permettent également aux investisseurs d'accéder à des propriétés et à des marchés à travers le monde, offrant ainsi une véritable diversification géographique.
En conclusion, les REIT constituent une option d'investissement très viable pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille, à accéder à l'immobilier sans les contraintes de la gestion directe et à bénéficier d'un potentiel de rendement attrayant. Si vous êtes intéressé par l'investissement dans les REIT et que vous souhaitez explorer davantage cette option, n'hésitez pas à nous contacter. Notre équipe d'experts se fera un plaisir de répondre à vos questions et de vous guider dans ce processus passionnant.