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Choisir un taux hypothécaire fixe ou variable ?

Par Dominique Gonthier, Courtier hypothécaire Planiprêt


(Ce texte est basé sur opinion personnelle de Dominique Gonthier, courtier hypothécaire et il n'est en aucun cas lié à Planiprêt) La banque du Canada a baissé son taux directeur le 30 mars 2020, une deuxième baisse en moins de deux semaines face à la crise de la Covid-19. Nous avons vu au cours des dernières années un renversement de tendance, de plus en plus de clients ont décidé de prendre un taux variable au lieu d’un taux fixe. La sélection d’un taux fixe est une habitude transmise de génération en génération et plusieurs ne prennent pas le temps d’analyser les avantages et les inconvénients. Le taux fixe est un excellent produit pour les ménages qui ont un budget plus serré ou qui sont très préoccupés par les fluctuations des versements.

Malheureusement il y a trop de consommateurs qui croient que la principale composante dans un prêt hypothécaire est le taux. Le taux n’est pas la plus importante variable, le consommateur doit plutôt regarder attentivement les clauses du contrat et bien comprendre les pénalités, les options de conversion , la transportabilité ou les clauses de remboursement anticipé.

Historiquement, le taux variable se négocie à environ 0.80% de moins que le taux fixe 5 ans. Présentement cet écart est beaucoup plus faible, l’écart est maintenant d’environ 0.15% pour un achat assuré au taux variable de 2.20% (Taux préférentiel 2.45% moins 0.25%). Le taux fixe 5 ans en achat assuré se situe à environ 2.34%.

L’avantage du taux variable est sa grande souplesse, car la pénalité pour la rupture de contrat au Canada est limitée dans la plupart des produits variables à trois (3) mois d’intérêt, contrairement aux pénalités abusives des taux fixes offerts par la plupart des prêteurs. Le taux variable vous procure plusieurs portes et fenêtres pour sortir en cas de feu contrairement au taux fixe plus restrictif. Aux É.-U., le concept de pénalité n’existe pas pour les taux fixes, vous pouvez négocier une hypothèque fixe de 30 ans et rembourser votre prêt sans pénalité quand bon vous semble.

Les clients ayant obtenu un taux variable ont été qualifiés à des taux avoisinant les 4.94% comme stress test. Ces emprunteurs ont donc une bonne capacité et une certaine marge de manœuvre. Alors pas de panique !

L’économie canadienne sera durement touchée par l’arrêt créé par la pandémie de la Covid. Les économistes consultés ne voient aucune hausse de taux à l’horizon pour les 24 à 36 prochains mois. Il y a déjà des pays qui sont prêts à offrir des taux négatifs. Un concept mis en place pour forcer à investir les liquidités. Est-ce qu’il serait possible de voir d’autres baisses de taux, rien n’est impossible !

Dans le contexte actuel, est-il préférable de choisir un taux fixe ou un taux variable ?

Présentement, je peux offrir un taux fermé 5 ans (taux fixe) de 2.34 % et un taux variable 5 ans au Taux préférentiel (T.P.) – 0.25 % = 2.20%.

Pour savoir laquelle des 2 options est la plus avantageuse, il faudrait connaître d’avance les mouvements du taux préférentiel au cours des 5 prochaines années. Évidemment, une telle chose est impossible. Prenons l’hypothèse que le taux préférentiel augmente de 0.25% en juin 2023. Nous allons donc tenter d’y répondre en analysant le cas suivant :

Hypothèses

  • Amortissement : 25 ans

  • Paiements hypothécaires : 440.04 $ / mois (mêmes paiements pour les 2 options)

  • T.P. : Je suppose qu’il y aura une augmentation du taux préférentiel de 0.25% le 1 juin 2023. Le taux préférentiel serait à 2.70% dans notre scénario en 2020 versus 2.45% présentement.

  • Taux préférentiel : 2.45% 1 juin 2020

  • Solde hypothécaire au 1 juin 2025

Résultat

Vous pouvez constater que l’option du taux variable et le taux fixe sont presque identiques selon ce scénario d’augmentation de 0.25% supplémentaire du taux variable au cours des 5 prochaines années. En effet, dans les 2 cas vous aurez fait les mêmes paiements pendant 5 ans, mais le solde hypothécaire à la fin du terme serait inférieur de $235.69 avec l’option variable.

L’avantage du taux variable dans une économie en récession est la faible probabilité d’une augmentation des taux, mais le plus important c’est la souplesse et les multiples portes de sortie qui s’offrent aux consommateurs en matière de pénalité. La pénalité estimée en cas de rupture de contrat dans 2 ans pourrait être d’environ $3000 pour un taux fixe versus $550 pour un taux variable. En cas d’accident de parcours, jamais le consommateur ne sera en mesure de récupérer cette perte même en négociant le meilleur taux fixe sur les 20 prochaines années. Cet écart de pénalité représente un taux équivalent à 6.27% selon l’exemple ci-haut.

Mon expertise va au-delà de simplement négocier les meilleurs taux pour nos clients! Je peux analyser les diverses options disponibles et déterminer laquelle permettra de réduire les coûts d’intérêt à long terme. N’hésitez pas à communiquer avec moi pour effectuer d’autres simulations.


- Dominique Gonthier, Courtier hypothécaire Planiprêt

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